Эпоха доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке близится к завершению. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к концу 2026 года доля субсидированных кредитов может упасть до 50%. Это означает, что основным двигателем отрасли станут классические рыночные программы — сценарий, который мы не наблюдали с 2022 года. Аналитики называют происходящее «сменой парадигмы» и возвращением к естественным экономическим механизмам.
Несмотря на структурные изменения, общие показатели рынка могут продемонстрировать рост. По прогнозам НКР, в 2026 году объем ипотечного кредитования составит от 4,7 до 5,1 трлн рублей, а количество выданных кредитов достигнет 1–1,1 млн единиц. Если сравнивать с 2025 годом, когда было выдано 968 тысяч кредитов на сумму 4,5 трлн рублей, то количественный рост может составить 10–15%, а стоимостный — до 14%.
Однако ключевой интерес представляет не сам рост, а перераспределение долей. Если в 2024 году на льготные программы приходилось 73% всех выдач, а в 2025 году этот показатель достиг внушительных 82%, то в ближайшем будущем баланс сил изменится. Рынок постепенно возвращается к той модели, которая существовала до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
Средняя ставка по новым кредитам уже преодолела отметку в 10%, а по итогам года может перешагнуть порог в 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. Сейчас в портфелях банков сосуществуют крайне разные продукты: от сверхдешевой арктической и дальневосточной ипотеки под 2% до рыночных предложений в крупнейших банках, где ставки на конец июня достигали 18,7% годовых.
Что же заставит рынок двигаться в сторону рыночных программ? Главными факторами станут ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (на данный момент она составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Эксперты полагают, что даже при сохранении ставки на уровне 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей к концу года.
Дополнительный импульс изменениям придает и ужесточение правил господдержки. Помните февральское нововведение, когда ввели принцип «одна семья — одна льготная ипотека»? Теперь для участия в программе супруги обязаны выступать созаемщиками. Кроме того, на горизонте маячат новые реформы. По информации, ставшей известной в конце июня, власти могут ограничить срок действия льготных условий 1сятилетием, после чего ставка станет рыночной.
Более того, обсуждается внедрение дифференцированных ставок, привязанных к количеству детей и региону. Например, в Москве и Петербурге ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных семей (от пяти детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться фиксированной на уровне 6%. Хотя источники сообщают, что эти меры еще не утверждены окончательно, вектор перемен очевиден.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что такие ужесточения с высокой вероятностью могут даже снизить долю льготных программ до уровня ниже 50%. Впрочем, он и предостерегает: слишком жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии может замедлить этот процесс.
Прогнозы аналитиков разделились. Екатерина Щурило из «Эксперт РА» видит потенциал для роста: по ее данным, к концу 2026 года выдачи могут вырасти на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Она полагает, что заемщики сейчас активно берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование в ближайшие пару лет, когда ставки пойдут вниз.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготной ипотеки может упасть даже до 40%. Его аргумент прост: при средней ставке в 10–11% спрос на вторичном рынке начнет резко активизироваться.
Однако не все разделяют этот энтузиазм. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на инерционность процесса. По его словам, текущий рост выдач по рыночным ставкам — это не полноценное оживление, а лишь стабилизация после провала 2025 года. Настоящий бум возможен лишь тогда, когда рыночные ставки упадут ниже 12%, что, по его прогнозам, может случиться не раньше следующего года.
Добавляет масла в огонь и Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро». Она напоминает о фундаментальных проблемах: высокой закредитованности населения и дефиците реальных накоплений. По ее мнению, без наличия у людей настоящего, а не «нарисованного» застройщиками первоначального взноса, говорить о серьезном взлете ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 23:13 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, экономика
