Эпоха доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может рухнуть до 50%. На смену им придут классические рыночные механизмы, что станет первым подобным разворотом с 2022 года. Аналитики называют этот процесс «сменой парадигмы».
Что же стоит за этими прогнозами? Цифры говорят сами за себя. По расчетам экспертов, в 2026 году объем ипотечного кредитования может вырасти на 7–14% в денежном выражении, составив 4,7–5,1 трлн рублей, и на 10–15% в количественном (до 1–1,1 млн кредитов). Однако ключевая интрига не в росте объемов, а в качественном изменении структуры спроса. Если в 2024 году льготные программы обеспечивали 73% всех выдач, а в 2025-м их доля достигала 82%, то к концу 2026 года ситуация должна выровняться. Рынок фактически возвращается к модели, которая господствовала до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
Средняя ставка по новым кредитам уже преодолела психологическую отметку в 10%, а по итогам года может перевалить за 11%, что фактически отбрасывает нас в условия ным 2017 года. На фоне крайне низких ставок по спецпрограммам (от 2% в Арктике и на Дальнем Востоке до 6% по семейной и IT-ипотеке) рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков выглядят пугающе: по данным «Дом.РФ», на конец июня ставки по обычным программам достигали 18,71–18,73% годовых.
Драйвером перемен должно стать постепенное смягчение денежно-кредитной политики. Если ключевая ставка ЦБ снизится (сейчас она составляет 14,25%), а накопленный за время жесткого регулирования спрос наконец реализуется, ежемесячный объем выдач может превысить 4 тысячи 50 млрд рублей даже при ставке в 13%.
Однако «подпитку» рынку может дать не только снижение ключевой ставки, но и планомерное ужесточение правил игры. В феврале уже вступил в силу принцип «одна семья — одна льготная ипотека», когда супруги обязаны выступать созаемщиками. В воздухе также висят разговоры о новых дифференцированных ставках в зависимости от количества детей и региона проживания. Согласно документам, попавшим в распоряжение СМИ, власти рассматривают сценарий, при котором льготный период составит лишь 15 лет, после чего ставка станет рыночной. В Москве и Петербурге для семей с одним ребенком она может составить 12%, а для многодетных (5 и более детей) — снизиться до 4%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться фиксированной на уровне 6%. Также обсуждается мера наказания: повышение ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в новом доме. Хотя источники подчеркивают, что эти меры еще не утверждены окончательно.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что дальнейшее закручивание гаек в сегменте семейной ипотеки вполне способно снизить ее долю даже ниже 50%. Впрочем, он отмечает и риск: если условия ДКП останутся слишком жесткими, этот процесс может затянуться.
Другие эксперты смотрят на ситуацию под разными углами. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» отмечает, что заемщики, несмотря на высокие ставки, проявляют активность, надеясь на рефинансирование через пару лет. По ее прогнозу, к концу 2026 года рынок достигнет паритета между льготными и рыночными программами, а общий объем выдач может превысить 5 трлн рублей. Однако она предупреждает: макропруденциальные лимиты и жесткие требования банков к заемщикам будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более решительно, допуская, что доля льготных кредитов может упасть до 40% уже к концу текущего года, так как снижение средней ставки до 10–11% мгновенно «разбудит» спрос на вторичном рынке.
Тем временем Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожному реализму. Он указывает, что в апреле-мае доля льготной ипотеки уже снижалась до уровня менее половины всех выдач. Но нынешние темпы (40–45 тыс. кредитов в месяц) — это все еще далеко от «нормальных» показателей 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, настоящий рыночный бум возможен лишь при снижении ставок ниже 12%, что, скорее всего, станет реальностью не раньше следующего года.
В конечном итоге, успех любого прогноза зависит от фундаментальных факторов. Руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева напоминает о «подводных камнях»: закредитованности населения и, что критически важно, отсутствии у многих граждан реальных, а не «нарисованных» застройщиками, первоначальных взносов. Без наличия живых денег у покупателей говорить о серьезном взлете рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 21:08 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, прогноз
