Покупка земельного участка для возведения дома может обернуться серьезными юридическими сложностями, если не учесть специфические обременения. Об этих рисках рассказала адвокат Жмурко, передавшая информацию порталу kp.ru.
Одной из наиболее распространенных проблем эксперт называет наложение границ частной собственности на лесные массивы. Несмотря на существование «лесной амнистии», которая страхует владельцев, оформивших права на землю до 2016 года, данная норма не действует на территории особо охраняемых природных территорий (ООПТ). В таких зонах любые возведенные объекты могут быть признаны самовольными постройками.
К дополнительным скрытым угрозам относятся не зафиксированные в документах линии электропередачи и газопроводы. Даже если местная администрация санкционировала строительство, а охранная зона коммуникаций отсутствует в ЕГРН, эксплуатирующая организация сохраняет право через судебные инстанции добиваться сноса жилья. При этом, согласно разъяснениям Верховного суда России, застройщик в подобных ситуациях может рассчитывать на возмещение всех понесенных расходов за счет чиновников, допустивших ошибку.
Для минимизации рисков адвокат Жмурко рекомендует проводить детальный аудит объекта. В первую очередь необходимо запросить выписку из ЕГРН, чтобы выявить зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), а также получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), определяющий границы допустимой застройки. Также важно проанализировать правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и проверить данные в ФГИС ТП на предмет будущих планов развития данной местности.
Практический совет от специалиста включает личный осмотр территории на наличие указателей подземных коммуникаций. Кроме того, в договор купли-продажи следует включать пункт о заверениях продавца в отсутствии любых обременений — это создаст юридическую базу для взыскания убытков, если скрытые ограничения проявятся позже.
Ранее Сергей Гаврилов, возглавляющий комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, описывал легальные механизмы смены целевого назначения земельных участков.
